天津年内四个商业项目将完工 总面积将近40万平米
根据高力国际最新发布的市场报告，2011年第三季度，尽管众多海内外零售商进入天津或持续扩张，但由于新增供应的入市，市场整体空置率上升，平均固定租金则环比下跌。
三季度商铺市场空置率环比上升16%
858城市广场、水游城和天津中心三个商铺项目正式开业，为市场带来164,626平方米的新增供应。天津优质商铺物业市场总存量环比增长6.64%，至2,646,896平方米，其中58.48%系非百货商场类优质商铺面积。天津优质商铺物业市场整体空置率为8.27%，环比上升0.16个百分点。南京路在众商圈中录得最大的空置率降幅，环比下降3.6个百分点，而由于一新竣工项目出租率相对较低，滨江道商圈空置率环比攀升超过十个百分点。
第三季度，来自于服饰、餐饮、礼品、生活家居用品及汽车等业态的零售商表现出对优质商铺面积的旺盛需求，市场总净吸纳量达149,125平方米。服饰业态零售商表现尤为活跃，如H M、Zara和Uniqlo分别在水游城开出1,500平方米左右的店铺。WE和UrbanRenewal分别在同一项目中开出1,315平方米和800平方米之天津首店。此外，Inditex旗下的Pull and Bear、Bershka和Stradivarius等品牌亦在同一物业各租赁约300平方米面积。
餐饮业态中，Costa Coffee分别在858城市广场和天津现代城及滨海时尚天街开出三店，面积分别系140平方米、150平方米及250平方米。礼品业态中，Lady Godiva以在伊势丹中开设50平米的柜面进入天津市场。生活家居用品业态中，Emoi在天津现代城租赁120平方米。国内电子产品零售商顺电在伊势丹开出280平方米天津首店。此外，天津市场亦吸引了部分知名汽车零售商在城市中心开出销售展厅，如Land Rover和Rolls-Royce分别在天津君隆广场和天津环球金融中心开设了新的体验中心。
三季度商铺首层租金环比下降3.25%
至2011年第三季度末，天津优质商铺物业首层平均固定租金环比下降3.25%，至每月每平方米485.07元。这主要由于若干非核心商圈项目业主不得不做出租金让步以期获得更高的出租率。至季末，三个成熟商圈(包括和平路、滨江道和南京路)与其他非核心商圈的平均租金差距系3.53%。
由于受机构投资者青睐的位于优质地段的收益型零售资产出售机会有限，机构投资活动在2011年第三季度受到抑制。天津优质商铺物业整售市场依旧平静，而散售项目对众多个人投资者依然极具吸引力，许多散售项目中快速的销售速度即是佐证。然而，可预期的是。这些散售项目的运营风险将使租金收入发生较大变化。
年内将有四项目完工
尽管许多奢侈品和时尚零售商，如Prada、Longchamp和Coach，将更多扩张份额从一线城市分摊至二线城市市场，新商铺物业的开发商仍将提供一系列的优惠措施，以期吸引青睐的零售商入驻。不过，若干高质量的项目，如天津大悦城（专题阅读）、银河购物中心和泰安道项目，已经吸引了一系列奢侈品牌或国外零售商，录得部分预租率，如I.T集团在天津大悦城签约，乐天百货承租天津银河购物中心，以及LVMH集团在泰安道项目的扩张。
总建筑面积达397,300平方米的四个项目将于2011年第四季度完工。尽管其中两个项目有较高的预租率，但考虑到前三季度平均为78,159平方米的吸纳量，新增供应将会为整体空置率增加些许压力。在接下来的三年中，本地市场预期将会有更多的新增供应，分别在2012年、2013年和2014年达到768,500平方米、725,000平方米和452,800平方米。供过于求的市场情况将会导致非百货商场形式零售物业的平均有效租金进一步下跌。